ハワイに別荘を持つ費用と歴史｜日系移民22万人の歩みから購入の現実まで徹底解説

ハワイ島｜広さと価格のバランスを考える人向け

コナとヒロでは気候や生活環境が異なる。比較的広い住宅を探したい人には選択肢があるが、移動距離や医療・管理サービスへのアクセスも確認したい。

オアフ島のカハラは高級住宅地として知られ、プライバシーや落ち着いた住宅環境を求める人が候補にしやすい。

ワイキキは商業施設や飲食店が集中しているため、コンドミニアムを拠点にした生活に適している。ただし、観光客の多さや建物ごとの賃貸規則には注意が必要だ。

マウイ島のワイレアはリゾート性が高い一方、購入する建物の用途区分によって賃貸運用の可否が変わる。

カウアイ島のプリンスビルは、UHEROの2026年報告でも州内の高価格エリアとして紹介されている。

ハワイ島は一括りにできない。コナは比較的乾燥した気候で知られ、ヒロは雨が多く緑豊かな地域だ。価格だけでなく、現地での生活動線を確認したい。

別荘を年に数回利用するなら、景色や豪華さだけでなく、空港からの距離、買い物、医療機関、管理会社の対応範囲まで比較することが重要だ。

【日本人とハワイの歴史】1868年の元年者から約22万人の移民へ

ハワイに別荘を持つことを考えるとき、日本人とハワイの関係を知ることには大きな意味がある。

現在、ハワイには日系アメリカ人の文化や習慣が深く根付いている。しかし、その始まりは観光やリゾート開発ではなく、19世紀の労働移民だった。

日本人の集団移住の出発点となったのが、1868年（明治元年）の「元年者」だ。

国立国会図書館の移民史資料によると、ハワイ領事ユージン・ヴァン・リードの募集によって集められた日本人153人が、帆船サイオト号で横浜を出発。1868年6月20日にホノルル港へ到着した。

内訳は男性147人、女性6人。サトウキビ農園での労働を主な目的としていた。

この時期は明治政府が成立したばかりで、幕府が発行した渡航許可を新政府が認めなかった。そのため、元年者の渡航は正式な政府の許可を得ないまま実行されたものだった。【国立国会図書館「ブラジル移民の100年」】【ハワイ州議会決議HCR179】

元年者の歴史を語るうえで名前が挙がるのが、牧野富三郎だ。

ハワイ州観光局の教育資料では、牧野が契約満了後の移民の状況を記した名簿を取りまとめた人物として紹介されている。

その名簿には151人の名前があり、残留者、アメリカ本土への転航者、帰国者、死亡者などに分けられている。

牧野自身は1871年にサンフランシスコへ渡ったとされ、その後の消息は追跡できなくなっている。

また、元年者の中には契約内容と実際の労働環境の違いなどを理由に帰国した人々もいた。ハワイ州観光局の資料では、翌1870年に約40人が帰国したと説明されている。

元年者全員がハワイに定住したわけではない。海外で働き、帰国する人、別の土地へ移る人、ハワイに残る人に分かれていったのである。【ハワイ州観光局公式ラーニングサイト「元年者、150年の歴史」】

ハワイへの移住は、元年者だけで完結したわけではない。1885年以降、政府間の契約に基づく移民制度が始まり、その後も移住の形態を変えながら日本人が増えていった。

この年表から分かるのは、移民の増加が日本国内の経済事情だけでなく、ハワイの政治体制や砂糖産業の成長、米国の移民政策と密接につながっていたことだ。

なお、ハワイ王国は1893年に転覆し、共和国が正式に成立したのは1894年。米国による併合は1898年である。1893年から1897年まで共和国が存在したという整理は正確ではない。

米国国立公文書館の記録によれば、1893年1月17日にリリウオカラニ女王の王政が転覆され、1894年にサンフォード・ドールを大統領とするハワイ共和国が成立した。1898年7月7日には米国の併合決議が署名されている。【米国国立公文書館】【米国上院ハワイ州の歴史年表】

日本人移民の規模を示す数字として、特に注目されるのが砂糖農園での日本人の割合だ。

1902年については、研究論文において日本人が砂糖農園の労働力の約73％を占めていたとする推計が紹介されている。

一方、ハワイ州観光局公式日本語サイトが紹介する「アロハ年鑑2023」のデータでは、1924年の砂糖農園における日系人口は全体の約70％に達していた。

つまり、1902年の約7割と1924年の約7割は、異なる年代の数字である。

また、1902年は労働力の構成比として示された研究推計であり、1924年の資料は日系人口の割合として紹介されている。両者を同じ統計として扱うことはできない。【Sumner I. La Croix・Price Fishbackのハワイ砂糖産業研究】【ハワイ州観光局「ハワイ日系移民の歴史」】

ハワイ州観光局公式資料では、1924年までに総計約22万人の日本人が移民としてハワイへ渡ったと整理されている。

一方、日本の外務省資料では、1885年から1924年までに約20万人が移住したと説明されている。

こうした数字の違いには、集計対象となる期間や移民の分類などが関係する。

いずれにしても、19世紀後半から20世紀初頭にかけて、ハワイが日本人の主要な移住先になった事実は変わらない。

その後、1924年に米国で移民法が成立し、日本人の新規移住は原則として禁止された。【外務省「外交青書」】【ハワイ州観光局公式資料】

【ハワイに日本人が移住した理由】サトウキビ労働から日系アメリカ人社会の形成へ

なぜ当時の日本人は、遠く離れたハワイを目指したのだろうか。

その背景には、日本側の経済的な事情と、ハワイ側の労働力不足という二つの大きな要因があった。

1868年の明治維新以降、日本では社会制度や経済構造が大きく変わった。

農村では土地制度や税制の変化、農業経営の不安定化、人口増加などによって生活が苦しくなる人々もいた。

国立公文書館や米国議会図書館の移民史資料では、明治期の産業化や農村の困難、賃金の低下などが、日本人が海外へ移住した背景として説明されている。

海外で働いて収入を得て、故郷に送金したり、将来的に帰国して生活を立て直したりすることは、多くの移民にとって現実的な選択肢だった。

当時のハワイでは、サトウキビ栽培と製糖産業が重要な経済基盤だった。

1876年の互恵条約によってハワイ産砂糖の米国市場への輸出環境が改善されると、農園の拡大が進んだ。

しかし、大規模な農園を維持するには多くの労働者が必要になる。

そこで、ハワイ王国や農園経営者は日本を含む海外から労働者を募集した。

1885年に始まった官約移民では、最初の10年間で約2万9,000人が渡航した。広島県出身者だけでも約1万1,000人に達したと、広島市のデジタル移民博物館は説明している。

ただし、当時の農園労働は決して楽な仕事ではなかった。

長時間の肉体労働、厳しい管理、住環境の問題、国籍による待遇差などが存在した。労働者たちは単に豊かな暮らしを求めて移住したのではなく、厳しい環境の中で生活の基盤を築いていった。【広島市デジタル移民博物館】【米国議会図書館】

日本人移民の歴史で重要なのが「写真花嫁」と呼ばれる仕組みだ。

初期の移民は男性が多く、当初は数年間働いて帰国することを想定していた人も少なくなかった。

しかし、ハワイで生活を続ける人が増えると、故郷の家族を呼び寄せたり、結婚して家庭を築いたりする動きが強まった。

写真花嫁とは、日本にいる女性とハワイで暮らす男性が写真や手紙を通じて縁談を進め、結婚後に女性が渡航する仕組みである。

1900年から1924年にかけては、このような家族形成が進んだ。

日本人移民は農園だけでなく、ホノルルやヒロなどの都市にも進出した。理髪店、大工、仕立屋、飲食店、ホテル、貿易会社など、さまざまな仕事に携わるようになった。

寺院、教会、日本語新聞、日本語学校も設立され、ハワイに日本人社会が形成されていった。【広島市デジタル移民博物館】【Japanese American National Museum】

1907年から1908年にかけて、日米紳士協約によって日本からの新規労働移民はすでに制限されていた。

さらに1924年、米国で移民法が成立する。

この法律は、帰化資格のない外国人の入国を禁止する仕組みを含んでおり、日本人の新規移民を事実上全面的に排除するものだった。

当時の日本人移民一世は、人種差別的な法律によって米国市民への帰化を認められていなかった。その一方、米国で生まれた二世は米国市民としての権利を持っていた。

こうした違いは、日系社会の世代間の経験にも影響を与えた。

第二次世界大戦期には、日系アメリカ人は米国社会で厳しい差別や監視に直面した。戦後、日系人社会は教育、経済、政治、文化などさまざまな分野で活動を続け、ハワイの多民族社会を構成する重要な一員となった。

現在のハワイの日系アメリカ人は、移民一世だけではなく、二世、三世、四世以降の世代も含む多様なコミュニティだ。

日本とハワイの関係は、観光や不動産取引だけでは説明できない。約150年以上にわたる移住、労働、家族形成、地域社会への参加によって築かれた歴史がある。【Densho Encyclopedia】【米国国立公文書館・アジア太平洋地域移民史】

【ハワイ不動産の購入手続き】日本人でも買える？法律と税金の注意点

日本人がハワイに別荘を購入することは可能だ。

2026年版のハワイ不動産法務ガイドでも、外国人投資家がハワイの不動産を購入すること自体は禁止されていないと説明されている。

ただし、購入後の税務や売却時の源泉徴収、物件の所在地による規制などは、日本国内の不動産取引とは異なる。

一般的な購入手続きは次のようになる。

購入目的と予算を決める

別荘として自分で利用するのか、長期賃貸に出すのか、短期滞在者向けに運用するのかを明確にする。


現地の不動産会社や専門家に相談する

エリア、物件価格、所有権の種類、税務上の条件などを確認する。


物件調査と契約条件の確認

建物の状態、権利関係、土地利用規制、管理組合の規約、保険加入条件などを調査する。


購入契約とエスクローの手続き

売買契約を締結し、エスクローを通じて資金や必要書類を管理する。


融資・権利調査・最終確認

必要に応じて住宅ローンを手配し、タイトル調査や保険、登記に関する手続きを進める。


決済・所有権移転

残金を支払い、必要書類を整え、登記手続きを経て所有権を取得する。

ハワイでは不動産の権利登録にRegular SystemとLand Court Systemという二つの制度が存在する。権利関係の確認やタイトル保険は、購入者を保護するうえで重要な役割を持つ。【Chambers and Partners・2026年ハワイ不動産法務ガイド】

特に確認したいのが、FIRPTAとHARPTAだ。

- FIRPTA： 米国人以外の売主による米国内不動産の売却に関係する連邦税法上の源泉徴収制度。
- HARPTA： ハワイ州外の居住者がハワイ不動産を売却する場合に関係する州の源泉徴収制度。

2026年版の法務ガイドでは、一般的な源泉徴収率としてFIRPTAは売却価格の15％、HARPTAは7.25％と説明されている。

重要なのは、これらは購入時に支払う税金ではなく、売却時の源泉徴収に関する制度だということだ。最終的な税額と一致するとは限らず、申告や還付などの手続きが関係する場合もある。

また、外国人による不動産取得では、軍事施設などの安全保障上重要な施設周辺にある物件について、CFIUSの審査対象となる取引かどうかも確認が必要になる。

すべての外国人購入者が一律に購入を制限されるわけではないが、物件の場所や取得する権利の内容によっては追加の検討が必要だ。【Chambers and Partners「Real Estate 2026 – USA: Hawaii」】

ハワイの別荘を購入して、利用しない期間は観光客に貸し出したいと考える人もいるだろう。

しかし、短期賃貸はどの物件でも自由にできるわけではない。

オアフ島では、30日未満の宿泊施設提供について、原則としてリゾート地区や一部の認められた区域に制限されている。

また、既存の非適合使用証明書（NUC）を持つ物件についても更新条件がある。新しいNUCは発行されていないとホノルル市の計画・許認可局は説明している。【ホノルル市Department of Planning and Permitting】

マウイ島では、2025年12月に郡議会がBill 9を最終承認した。

この条例は、アパートメント用途地域における一部の短期バケーションレンタルを段階的に廃止するもので、西マウイでは2029年、その他の地域では2031年から禁止される予定となっている。

つまり、過去に短期賃貸が可能だった物件でも、将来の運用条件が変わる可能性がある。【マウイ郡議会・2025年12月発表】

加えて、賃貸収入にはハワイ州の所得税や一般消費税（GET）が関係する。短期滞在型の賃貸では宿泊税（TAT）や郡独自の税金も考慮しなければならない。

購入前に「現在貸せるか」だけでなく、「数年後も貸せるか」を調べることが重要だ。【ハワイ州税務局・Renting Residential Real Property】

【ハワイ別荘の所有の実態】評判とメリット、購入を後悔しない判断基準

ハワイに別荘を持つことには、ほかの海外不動産にはない魅力がある。

しかし、実際の所有生活は旅行でハワイを訪れることとは違う。

観光客として滞在する場合はホテルやレンタカーを利用すれば済むが、住宅を所有すると建物や設備の管理責任が発生する。

1. 好きなタイミングで滞在できる

ホテルの予約状況や宿泊料金に左右されず、自分の生活拠点として利用できる。

家族で長期滞在したり、仕事の合間に休暇を取ったりする場合にも便利だ。

2. 家族の思い出を積み重ねられる

毎年同じ場所に滞在することで、家族にとって特別な場所になる。

家具や生活用品を置いておけるため、旅行のたびに荷物を準備する負担も減らせる。

3. 海外資産を保有できる

日本円以外の通貨圏に不動産を保有することで、資産の地域分散につながる可能性がある。

ただし、不動産価格の上昇や為替差益が保証されるわけではない。流動性や税金、売却費用まで含めて考える必要がある。

1. 利用しない期間も費用がかかる

別荘は使っていない間も固定資産税、保険料、管理費などが発生する。

年間数週間しか利用しない場合、宿泊施設を利用する方が経済的なケースもある。

2. 日本からの遠隔管理が必要

漏水、停電、害虫、台風などの問題が発生した場合、日本に住んでいる所有者がすぐに現地へ向かうことは難しい。

信頼できる管理会社や現地の連絡先を確保する必要がある。

3. 管理組合の財務状況によって追加負担が発生する

コンドミニアムでは、管理費とは別に特別徴収金（Special Assessment）が発生する場合がある。

ハワイ州の不動産委員会による説明では、建物の修繕積立金が不足すると、屋根やエレベーターなどの大規模修繕に必要な費用を所有者から追加徴収する可能性がある。

購入前には、管理組合の財務資料、修繕積立金、保険契約、過去の特別徴収の履歴を確認したい。【Hawaii Department of Commerce and Consumer Affairs・Condominium Governance FAQs】

もう一つ、海外の別荘所有者が意識したいのが、ハワイの住宅事情だ。

UHEROの2026年住宅報告では、ハワイ州は全米でも住宅費が高い地域であり、住宅価格や保険料、管理費が地元住民の生活を圧迫していると指摘されている。

観光客向けの宿泊施設や別荘需要が地域の住宅供給に影響することもある。

とりわけ短期賃貸の規制が見直されている背景には、地域住民向けの住宅を確保するという政策課題がある。

ハワイの土地には、先住ハワイアンの文化や歴史に関わる場所も存在する。海岸や自然環境、文化的遺産を守るための規制や地域の慣習を理解することも、長く所有するうえで欠かせない。

購入を前向きに検討しやすい人

- 年間を通じて一定の滞在日数を確保できる
- 購入費用と維持費を無理なく負担できる
- 現地の管理会社や専門家を確保できる
- 賃貸収入に頼らず所有する計画がある
- ハワイの文化や地域社会を尊重できる